Расторжение договора

А теперь я расскажу о том, о чем не догадываются большинство нанимателей и хозяев квартир, а именно о том, как происходит досрочное расторжение договора найма. Думаю, что после прочтения этого раздела у многих пропадет всякое желание сдавать свою квартиру.

Наниматель жилого помещения может расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом хозяина квартиры за три месяца. Причем для этого, ему не нужно ходить в суд, а достаточно направить письменное уведомление. Кстати, в законе ничего не сказано о том, что делать, если сам договор найма заключен на срок менее трех месяцев

А дальше начинается самое интересное. Во всех остальных случаях расторжение договора найма возможно только в судебном порядке, а основания для расторжения предусмотрены в законе (ст. 687 ГК РФ) и не могут изменяться или дополняться договором.

Итак, хозяин квартиры может обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора, если:

- наниматель не вносит плату за жилье за шесть месяцев, если договор заключен на один год и более, причем этот срок в договоре можно увеличить, но не уменьшить, или за два месяца, если договор заключен на срок менее одного года;

- наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилое помещение;

- наниматель и те же самые граждане используют помещение не по назначению (например, устроили там небольшой завод по розливу питьевой воды) или систематически нарушают интересы соседей.

Если договор заключен на один год и более, то суд вместо того, чтобы расторгнуть договор может предоставить нанимателю срок ДО ОДНОГО ГОДА на то, чтобы он устранил допущенные нарушения! Если этого не произойдет, то по повторному обращению хозяина жилого помещений суд расторгает договор, но даже в этом случае по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение этого решения на один год!

Такая трогательная забота законодателя о нанимателе открывает перед ним прекрасную возможность не выполнять свои обязанности по договору, и спокойно ждать, когда через полгода или год хозяин жилья, потратившись на адвокатов, наконец-то добьется судебного решения, исполнение которого будет отсрочено на такой же срок.

И все-таки можно ли как-то защититься от произвола нанимателя, сдавая свою квартиру? К счастью, самые строгие законы существуют только для того, чтобы найти в них другие возможности для того, чтобы добиться того, что вы хотите.

Ст. 328 ГК РФ устанавливает, что если обязательства сторон договора являются встречными, т.е. одно из них исполняется только после исполнения другого, то сторона, перед которой такое обязательство не исполнено, может приостановить исполнение своих обязанностей до тех пор, пока это не будет сделано.

Т.е. в договоре найма нужно написать о том, что обязательства по внесению платы и по предоставлению в пользование помещения являются встречными, и в случае, если деньги не будут уплачены, хозяин жилья может приостановить его предоставление нанимателю, а также расписать порядок такого приостановления.

Т.е. в этом случае договор продолжает действовать до истечения его срока или до расторжения судом, но у хозяина жилья появляется возможность не пускать нанимателя в квартиру до уплаты денег.

Это как раз тот случай, когда можно сделать то, чего нельзя, если сказать об этом другими словами.

Чтобы заказать услугу или получить консультацию, свяжитесь с нами по телефону (495) 229-67-08, skype: jurpom или напишите нам.